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      中山證券李湛:警惕房價泡沫的隱憂
      發布時間:2021-03-16 發布者:文案編輯 來源:原創/投稿/轉載

        在房住不炒的基調下,我國房價保持了近40個月的增速放緩趨勢,但房價增速放緩拐點在2020年逐漸顯現,其在去年年中表現出增速上漲的勢頭。這與疫情期間我國貨幣政策、信貸政策、國際貨幣環境存在顯著聯系。

        疫情期間,我國實施了積極的貨幣政策,M2增速從3月至12月始終維持在10.7%水平,打破了之前連續35個月M2增速圍繞在8.5%上下波動的格局,這構成了房價上漲的貨幣環境。此外,去年年中,房地產企業大量債務面臨到期,疊加疫情下經濟疲弱,政府也適當放松了房貸政策,以緩解房地產企業的債務壓力,避免可能出現的房地產市場危機,同時在一定程度上起到了托底宏觀經濟的作用。

        與此同時,隨著美國疫情愈演愈烈,美聯儲從3月開始實施極度寬松的貨幣政策,聯邦基金利率從1.59%快速降至0附近。一方面,這使得國際市場貨幣流動性過剩,過多的貨幣會通過各種方式推高資產價格;另一方面,美國極度寬松的貨幣政策會產生外溢效應,從而使得各國競相實施寬松貨幣政策,進一步加劇了資產價格的上漲。

        在去年極其特殊的宏觀經濟環境背景和貨幣環境下,疫情期間我國房地產市場的變化具有如下特征:

        (1)全國百城住宅價格僅在2與和3月環比變動累計錄得負增長,其中2月環比跌幅為-0.24%,3月環比變動為0.14%,在隨后的11個月里,百城價格指數連續錄得正漲幅,這也使得百城房價同比下降趨勢得到逆轉,價格指數環比累計漲幅達到了3.94%。

        (2)在城市方面,一線城市房價最為堅挺,2月價格與1月持平,隨后便一直維持上漲趨勢,12個月環比累計漲幅為3.05%;二線城市房價在2月環比跌幅最大,達到-0.38%,隨后開始上漲,漲幅為3.73%;三線城市房價在疫情初期環比也呈現明顯跌幅,為-0.24%,隨后12個月漲幅為4.97%。一線城市房價最為堅挺,但漲幅較弱,三線城市房價漲幅最大。

        (3)對于二手房價格而言,一線城市與二三線城市二手房價格表現出明顯的差異化特征,一線城市二手房價格在2-3月份維持平穩之后,便開啟快速上漲行情,環比累計漲幅達到9.2%;而二三線城市二手房價格并沒有顯著上漲,其中二線城市二手房價格從5月之后逐漸企穩,維持在2.1-2.2%水平波動,三線城市二手房價格呈現出逐漸下跌走勢。

        由此可見,從全國層面來看,房價自新冠疫情爆發以來漲幅約為3.74%,二手房漲幅約為2.30%,新房表現出更大幅度的漲幅。由于一線城市新房價格受到限價影響,新房價格波動弱于二三線城市,但其二手房價格快速上漲,這也導致一線城市新房和限價盤頻現萬人搖現象。

        在熱點財經事件中,去年深圳南山、寶安等區域房價快速攀升,今年初上海房價不斷升高均成為社會廣泛探討的話題。這也使得催生了房價調控政策進一步升級,主要包括升級限購、限貸、限價、限售和增加房地產交易稅費五方面內容。

        其中,深圳限購政策力度最為及時和嚴苛,2020年7月便頒布了史上最嚴限購新政,尤其是對本地戶籍家庭、夫妻離異購房行為進行了限制,包括戶籍家庭購房限制提高至需要連續繳滿三年個稅或社保,而非戶籍人口需要五年社保,并且對離婚夫妻的購房資格需倒追三年計算套數,這些政策在全國都是首次出現。其他城市也陸續在既定限購政策下提高門檻,嚴堵政策監管漏洞,其中,寧波強化購房資格管控,對父母投靠子女落戶加上落戶年限和社保限制,杭州提高無房家庭認定標準等。

        從國際對比來看,我國房價收入比、售租比已遠超主要發達經濟體。根據Numbeo數據庫統計的2020年末數據,當前我國房價收入比為29.02,居于世界最前列,是韓國的1.23倍(23.63),日本的2.23倍(13.04),德國的3.18倍(9.13),美國的7.27倍(3.99)。從售租比來看,我國住宅售租比為61.92,租金回報率為1.6%,售租比僅低于韓國的88.33,而遠高于日本的43.41,德國的29.63,美國的10.98。在家庭房貸按揭方面,當前我國按揭收入比為232.37%,遠高于韓國的163.61%,日本的75.2%,德國的54.68%,美國的29.42%?梢,我國房價主要估值指標均遠高于美日德,僅在租售比方面優于韓國,而在房價收入比也遠高于韓國水平。

        從房貸狀況來看,我國居民按揭收入比處于高位,大部分居民每月均面臨較大額度的按揭支出,這使得我國家庭每月收支受到剛性約束,并對家庭消費等其他支出產生負向影響。

        新冠疫情使得國際國內貨幣環境產生了顯著變化,導致我國房價泡沫問題凸顯,推升了居民債務水平,長此久往將會妨礙我國通過擴大內需實現暢通國內大循環的新發展格局目標。

        從歷史經驗來看,房地產市場繁榮是經濟持續發展的形式之一,但是房價非理性上漲將不僅可能會引發系統性金融危機,而且錯誤的處理方式將會使得一國經濟陷入持久的衰退,日本的房價泡沫破裂和美國的金融危機都為房地產市場的非理性繁榮可能產生的危害提供了負面例證。因此,消化房價泡沫成為我們這個時代必須面對和必然解決的問題。

        今年是十四五開局之年,兩會關于樓市的定調備受關注,今年政府工作報告中共有142個字提及房地產市場,連續三年強調房住不炒的定位,房地產市場的健康發展仍是政府2021年工作的重要內容之一。當前,房地產政策因城施策更多是從需求側對房地產市場進行約束,雖然對房產投機型行為進行了遏制,但同時也對剛需部分造成了錯殺。

        因此,對房地產市場進行供給側改革成為緩解住房難題的重要方式,需要進一步提高房屋供給的多樣性,規范發展長租房市場,提供多種類多層次的住房類型,增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,從而實現從供需兩端對房地產市場的長期穩定提供保障。

        嘉賓簡介

        李湛,中山證券首席經濟學家、研究所所長、中國證券業協會首席經濟學家委員會委員、中國首席經濟學家論壇理事、騰訊金融科技智庫專家,曾是深圳證券交易所博士后、多倫多大學訪問學者。

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