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      關于2020年樓市 丁祖昱有十個預測
      發布時間:2020-02-06 發布者:文案編輯 來源:原創/投稿/轉載

        2019年是個特殊的年份,當2020年的鐘聲響起時,意味著告別了21世紀的10年代,正式進入20年代。丁祖昱認為,相比10年代,20年代的中國

        相比往年,今年土地市場明顯降溫。丁祖昱表示,2019年全年,只有廣州一宗土地的成交總價超過百億,這樣的現象非常少見,“2019年成交單價前十強都沒有超過7萬的土地,基本在5、6萬的單價。大家回想一下以前拍出過的10萬單價,說明今年土地不貴,不知道這是否會成為一種常態!

        盡管2019年頂豪市場有些“冷”,二手市場出現價格“跳水”現象。但從全年的成交數據來看,總價5000萬以上的豪宅成交了482套,比2018年多了100套。其中,單價20萬以上的頂級豪宅成交了16套,而2018年這一數字是8套。

        2018年,全國單盤銷售額超過百億的項目為5個,今年,這一數字翻倍,達到10個。有意思的是,百億“神盤”中,融創的文旅城項目占了三個,且這三個項目都來自于萬達文旅資產包?吹戒N售數據后,不少人表示“替萬達感到肉疼”。

        2016年百強房企的增速約在50%左右,2019年,百強房企的增速跌到谷底,只有約6.5%了。丁祖昱稱,從過去三年百強房企還只是微微的降速,到2019年演變成了“跳水式的失速”!鞍購姺科笤鲩L速度回到10以下,我們可以想象,百強房企集中度已經非常高了!

        “新增的千億企業數量是夭折的!睌祿@示,2018年,千億房企新軍的數量曾有13家,但在2019年是5家。

        行業整體增速的放緩確實令那些正在沖刺千億的房企腳步變得更加沉重。以克而瑞統計數據為參考,原本計劃在2019年進入千億俱樂部的龍光地產,最終的銷售額定格在992億;去年提出“未來三年銷售目標3200億,2019年達千億”愿景的首創,也只完成了808.1億的銷售業績。

        從資金鏈角度來說,2019年上下半年“冰火兩重天”,上半年房企到處拿錢,下半年房企個個沒錢。

        丁祖昱表示,2019年一季度,房企融資金額達到近三年來的相對高點,融資總額達到4631億。而到了第四季度,截止2019年12月第三周,房企融資總額只有2833億,并且境外債券融資占比為50%左右。

        “可以想象在大陸銀行包括其他金融機構拿不到錢的情況下,房企只能改成境外發展發債,也只有少數企業享受到這樣一項紅利,對于大多數房企來說今年資金壓力非常大!

        2019年,百強房企也開始出現“爆雷”的現象,頤和、銀億、三盛宏業、福晟、協信都在年內傳出被收購的消息。

        丁祖昱指出,這樣的狀況是以往沒有過的,與企業的資金鏈相關,“很少企業因為一兩個項目虧錢而破產清算,只會因為現金流出現問題破產清算。我建議破產清算趕早不趕晚,早一點可以清算出一定的價值,晚的話也許會面臨非常棘手的局面!

        從2017年出現了租賃用地出讓之后,到目前已經有180幅租賃用地被賣出,但截止到2019年最后一天,還沒有一個任何項目上市提供租賃房源,“大開發銷售當中所謂的高周轉,在租賃當中沒有看到!

        丁祖昱認為,按照正常的開發速度,2017年出讓的土地今年應該供應上市,但還是沒有見到!拔蚁肟赡2020年是這些所謂租賃用地轉成租賃用房上市的一個起步之年,180幅土地有一千萬平方米,一旦上市也將成為租賃市場非常重要的力量!

        今年長租公寓的估值出現了大滑坡,回到兩年前的起點!爱敃r起點是10萬,高點達到30萬,現在又回到了10萬。這是租賃行業短暫的洗牌,也是它價值回歸的過程,希望未來十年當中租賃十年可以走得更加健康!

        近兩年來的“物業熱”正在推動著這一行業快速成長,2019年,物業領域進入“洗牌期”,收并購的案例頻現!敖衲晡飿I收并購非常多,基本可以說是全面起,無論是上市還是沒有上市,都在做大量收購!

        丁祖昱口中需要“防”的是政策方面,“防上漲當然需要,更重要是防下跌。不管是價格還是成交量都是今天政策需要關注的面,2020年政策會和過去有點不一樣!

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